Da Imunidade do ITBI na Integralização do Capital Social – Da Quarentena

Quando decidimos organizar nosso patrimônio ou estruturar um novo negócio, um dos maiores receios é a carga tributária. No entanto, o sistema jurídico brasileiro oferece um caminho estratégico para quem deseja aportar bens imóveis no capital social de uma empresa: a imunidade do ITBI.

Prevista na Constituição Federal e detalhada pelo Código Tributário Nacional, essa norma impede o nascimento da obrigação de pagar o imposto de transmissão no momento da “integralização” (quando o imóvel passa a compor o capital da pessoa jurídica). Entender como essa regra funciona é o primeiro passo para uma gestão patrimonial inteligente, evitando gastos desnecessários logo no início da operação.

O artigo 156, §2º, I da Constituição Federal da República e o art. 36, I e II do Código Tributário Nacional predispõem acerca da imunidade (da não necessidade de recolhimento, pagamento) do ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) quando da hipótese de integralização (entrada) dos bens a título de integralização de capital social de uma empresa.

As hipóteses registradas no artigo fazem alusão a imunidade (prevista no art. 150, VI da CF) que é a hipótese de impedir o nascimento da obrigação tributária.

No que toca a hipótese de não incidência do imposto para as pessoas jurídicas, isso é passível de ocorrer, repita-se, na integralização de capital, na fusão de sociedades, na incorporação (que é da aquisição de empresas por uma sociedade), da cisão (quando uma sociedade se divide) e na extinção de pessoa jurídica.

Para que essas hipóteses em específico ocorram, importante observar o conteúdo do art. 37 do CTN, que dispõe sobre a caracterização de atividade preponderante para a sociedade empresária.

Dessa forma, para a imunidade da integralização de bens imóveis a capital social, o que se tem é uma imunidade condicionada. Para que tenha validade, será concedida caso não ocorra a preponderância da atividade imobiliária na empresa, ou, noutras palavras, a receita (o que gira de valores) dessa atividade não pode chegar a 50% (cinquenta por cento) ou mais da arrecadada pela sociedade, e isso deverá ser aferido não só na data do pedido da imunidade, mas sim nos dois últimos anos de operacionalização da pessoa jurídica, e nos dois anos seguintes.

Para melhor exemplificar: o pedido de imunidade do ITBI é protocolado em 17/05/2025, data próxima da recente integralização do(s) imóvel(is) ao capital social à empresa, o que faz com que entre as datas de maio de 2023 e maio de 2027, a receita da empresa não advenha de atividade imobiliária, não na sua maioria.

Acaso a empresa, foco da integralização, não tenha os dois anos anteriores de atividade, então se apurará os três anos seguintes. A exemplo: empresa aberta em janeiro de 2025, com pedido de imunidade de ITBI em 17/05/2025, nesse caso o fisco exigirá até meados de maio de 2028 de receitas advindas dessa empresa sem preponderância da atividade imobiliária.

A falha nesse monitoramento pode resultar na cobrança retroativa do imposto com multas e juros. Por isso, contar com uma assessoria jurídica que domine não apenas a redação dos contratos, mas também o acompanhamento estratégico desse período, é fundamental para garantir que o benefício fiscal seja mantido com total segurança jurídica. Se você está planejando uma integralização de capital, o olhar técnico preventivo é o seu melhor investimento.

Notas

CF - Art. 156, §2º, I: O imposto previsto no inciso II não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

CTN - Art. 36: Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior: I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito; II - quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.

CTN - Art. 37: O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. §1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo. §2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.